מושגים בסיסיים למשקיע המתחיל

ריכזנו בעבורכם מספר מושגי מפתח מעולם הנדל”ן כדי לפשט את הדברים ולסייע לכם לקבל החלטה בלב שלם ובדעה צלולה לאחר שהבנתם לעומק מה מסתתר מאחורי כל מונח מעולם השמאות, הנדל”ן והבינוי.

גוש חלקה

לכל שטח במדינת ישראל יש מספר זיהוי, גוש הוא שטח גדול הכולל בתוכו מספר חלקות (בניינים) ותתי חלקות (דירות). התנהלות מול רשות מקרקעי ישראל נעשית לפי מספר הגוש ומספר החלקה של הנכס.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה

גוף ממשלתי הפועל מטעם משרד הפנים בשבעת המחוזות של מדינת ישראל. תפקידו לתכנן ולפקח בתחום התכנון והבנייה. החלטות הועדה המחוזית משפיעות על הועדות המקומיות לתכנון ובנייה ברשויות המקומיות. הועדה מאשרת תכניות מתאר מקומיות, מגישה למועצה הארצית תכנית מתאר מחוזית לאישור, לפקח על הועדות המקומיות ועוד.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה

גוף ממשלתי בכיר לתכנון ובנייה היושב תחת משרד האוצר.  אליו כפופות שבע הועדות המחוזיות והוא כפוף רק להחלטות ממשלת ישראל. תפקיד המועצה הוא לאשר תכניות מתאר מחוזיות, לייעץ לממשלה בנושאי תכנון ובנייה, תכנון תכניות מתאר ארציות ועוד.

תמ``א 35

ראשי תיבות של תכנית מתאר ארצית שנועדה להגדיר את מדיניות התכנון עד שנת 2020. נועדה לתת מענה לצורכי הבנייה והפיתוח של שטחי מדינת ישראל תוך שמירה על עתודות קרקע לדורות הבאים ואזורים לשימור. תכניות מתאר מחוזיות ומקומיות אמורות להתכנס תחת העקרונות שגובשו בתכנית זו.

תב״ע

ראשי תיבות של תכנית בניין עיר, הידועה גם בשם תכנית מתאר. מדובר במסמך בעל תוקף חוקי שנועד להגדיר את השימוש בכל שטח נתון: בנייה רוויה, צמודי קרקע, תעשייה, שטחים ירוקים ועוד. המסמך מורכב מתשריט, תקנון ונספחים רלבנטיים.

הפשרה

שינוי הייעוד של קרקע שהוגדרה כחקלאית לקרקע שניתן לבנות עליה יחידות מגורים/ מוסדות ציבור/ כבישים ועוד, בהתאם להחלטת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

הפקעה

פעולה משפטית המעניקה לרשות מקומית בעלות על קרקע לצורך סלילת כבישים ופיתוח תשתיות לרווחת הציבור. לעיתים, מקבל בעל הקרקע פיצוי עבור ההפקעה, ולעיתים לא, בהתאם לחוק. בעל הקרקע ראשי לערער על ההחלטה בפני בית המשפט.

איחוד חלקות

איחוד שתי חלקות או יותר, הצמודות זו לזו, לחלקה אחת, לצורכי תכנון וקניין. האיחוד נעשה באישור יחידת רישום המקרקעין ורישום בתב”ע.

חלוקה מחדש של חלקות

כאשר יש שינוי ביעוד קרקע חקלאית, שהייתה מחולקת לחלקות עיבוד, לקרקע לבנייה, יש צורך באיחוד חלקות העיבוד לשטח אחד וחלוקתו מחדש על פי השטח היחסי של כל חלקת עיבוד.

מס רכישה

בעת מכירת נכס על הקונה לשלם למדינה מס שגובהו נקבע לפי סוג הרכישה ועלותה.

 

מס שבח

בעת מכירת נכס על המוכר לשלם למדינה מס שמבטא את ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקניה של אותו נכס. מהפרש זה מנכים שורה של הוצאות כגון: אגרות והיטלים למיניהם. יש מקרים בהם המדינה פוטרת ממס זה כדי לעודד סחר בנדל”ן.

הסכם שיתוף

הסכם רשום בטאבו שנחתם בין מספר שותפים בנכס נתון המגדיר את חלקם בנכס ואת זכויותיהם וחובותיהם בכל הקשור לשימוש בו, כגון: מכירה, השכרה ועוד.

הסכם קומבינציה

הסכם המנסח עסקת חליפין לפיה בעל הקרקע מוכר ליזם את זכויותיו על הקרקע בתמורה ליחידות דיור. למשל: בעל הקרקע מוכר ליזם קרקע עם זכויות בניה של עשר יחידות דיור ובתמורה מקבל מהיזם ארבע יחידות דיור.